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Para fines prácticos, se ha clasificado a los AVALÚOSen 6 grupos: en todos ellos, a excepción de aquellos que se hacen con fines comerciales de “venta”, de hecho hay legislación y/o normatividad aplicable que funge como medio de control para los Peritos y/o profesionales valuadores/tasadores. Los enfoques que debe contener un avalúo son: físico o de costos, mercado y por capitalización de rentas y en caso de desarrollos habitacionales el estudio residual. Sin embargo, son justamente los avalúos comerciales los que sirven de “comparables”, en la mayoría de los avalúos para determinar el valor por metro cuadrado de terreno, aplicando el método de mercado por homologación normalmente de acuerdo a los factores de eficiencia, (Fzo: Factor de zona, Fub: Factor Ubicación, Ffr: Factor de frente , Ffo: Factor de forma, Fsu: Factor de superficie), y la homologación para el caso de las construcciones, de manera principal son los factores de demérito (Fco: Factor de conservación y/o mantenimiento, Fed: factor edad) adicionalmente ajustes por calidad de construcción, diferencia de superficies, factor de comercialización y aquellos que considere aplicables al caso concreto el perito valuador en la realización de  los avalúos.

Son generalmente  aceptadas varias metodologías de cálculo para la realización de los avalúos, tales como: análisis de regresión lineal, análisis de regresión logística, métodos residuales –estático y dinámico-, método de dispersión, fórmulas: de ross, línea recta, y todas aquellas que sirvan de sustento y soporte de los valores aplicados en el avalúo.

 

Cabe advertir, sin embargo, que es el perito valuador quien de forma definitiva precisa el valor con el que concluye su estudio, de acuerdo, con la metodología que según su leal saber y entender considera correctamente utilizados para determinar los distintos valores aplicables dentro del avalúo, y bajo un control de calidad estricto y ética que debe observar al emitir sus opiniones técnicas, lo anterior, sin olvidar que se deben tomar en cuenta los valores de costos de construcción nuevo (v.r.n.) por metro cuadrado en función de la clasificación del inmueble sujeto a valuar y reporte fotográfico. Por su parte, son los avalúos catastrales los que se elaboran tomando valores de referencia predefinidos por el catastro, ya sea municipal y/o estatal. A más de estar también los avalúos llamados “proyectos de inversión” para desarrollos inmobiliarios en los que se utiliza el llamado análisis residual para determinación de los valores.

 

            Por otra parte, los peritos valuadores deben cubrir diversos requisitos técnicos y académicos para aspirar a obtener aquellos registros que otorgan las diferentes instituciones gubernamentales y/o educativas del país, y normalmente, estar respaldados por algún colegio de profesionistas valuadores. Asimismo, con las reformas en 2005 a la Ley de transparencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado, es exigible contar con cédula profesional de especialista o maestría en valuación inmobiliaria avalada por la Secretaría de Educación Pública.

 

  

CUATRO GRUPOS DE AVALÚOS:

 

  1. Avalúos fiscales.
  2. Avalúos Crediticios o hipotecarios
  3. Avalúos Judiciales
  4. Avalúos Comerciales para venta

  

Pues bien, a continuación se explican brevemente:

 

1.      AVALÚOS FISCALES:

  

Son los que realiza directamente el Catastro Estatal  o Catastro municipal a falta del estatal para fines de cobro de impuesto predial, cabe decir, que la mayoría de los municipios no cuentan con sus tablas de valores unitarios de suelo y construcción y modelos de valuación masivo. Lo anterior, debido a que los factores políticos en el ámbito Estatal y Municipal han obstaculizado la actualización de los valores catastrales, ya que temen el impacto en el impuesto predial, derivado de un ajuste sustancial a los valores, en virtud del rezago que presentan. También aquellos que son practicados para el pago de impuestos locales sobre adquisición de inmueble e impuesto federal Impuesto Sobre la Renta la  normatividad aplicable es el código fiscal de la federación y la que tiene cada entidad federativa, y que son realizados por peritos valuadores independientes y/o sociedades que están autorizados por la Autoridad Fiscal.

 

  

2.      AVALÚOS PARA EFECTOS CREDITICIOS O HIPOTECARIOS: 

 

 

Son los practicados con arreglo a la Ley de transparencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado[3] y de acuerdo a la normatividad publicada en el Diario Oficial de la Federación que se erige como reglamentación para avalúos hipotecarios, estando como organismo rector la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., (SHF) por encima de las instituciones bancarias, ya que es una institución financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo,  creada en el año 2001, anteriormente era la Comisión Nacional Bancaria y de Valores quién establecía disposiciones de carácter general (circular 1202 y circular 1402 y su apartado)[5]

 3.      AVALÚOS JUDICIALES:

 

Los presentados por peritos valuadores en las contiendas judiciales, quienes los practican, son:  corredores público, instituciones de crédito,  peritos nombrados por el juez como terceros en discordia,  alguna institución pública  y  peritos independientes con los conocimientos y acreditaciones necesarias. Los avalúos son elaborados  con fines distintos según el tipo de juicio que se este ventilando

 

 

4.      AVALÚOS COMERCIALES:  

 

Son aquellos avalúos realizados con fines de venta y elaborados para empresas de bienes raíces y/o de forma particular, no requieren una formalidad específica.

 


Desde luego, y lo más importante para este tipo de método, se basa en que los inmuebles comparables deben ser aquellos que se encuentran en zonas y con una clasificación de construcción similar

Reglamentación para Avalúos Hipotecarios :http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion.html

Estas circulares se encuentran en https://valuador.wordpress.com/descarga/

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